Jean Eude est chasseur d'appartements à ces heures perdues.
C'est-à-dire que, lorsqu'il ne travaille pas, il se met en recherche de grandes maisons à
diviser en plusieurs petits appartements afin d'augmenter son patrimoine.
Pour cette période, il s'est penché sur le secteur Vernolitain et a trouvé deux annonces sur
Dreux. Deux annonces ont retenu son attention.
Activité : Le chasseur de studios
(les travaux durent plus longtemps qu'un seul mois et il n'est véritablement rentable qu'à la revente ou location des biens)
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Accueil > Ventes immobilières Centre Eure-et-Loir> Dreux 28100> Maison de vile 17 pièces 256 m²
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450 000 € 1765 €/m²
22/10/2022 a 14:16
Description
Maison de ville 17 pièces 256 m²
Maison de ville 17 pièces 256 m²
17 Pièces 255 m² Dreux 28100
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Nous vous présentons à la vente
Une grande maison de ville 256 m2 avec hangar d'environ 300 m2 ainsi qu'un jardinet
La maison est sur 3 niveaux, située dans le centre-ville de Dreux et dans un quartier calme. (Albert
Camus)
Hangar/Garage avec entrée via un portail automatisée d'environ 300 m2, ainsi qu'un jardinet
leboncoin
Accueil > Ventes immobilières Centre Eure-et-Loir Dreux 28100> Studio 1 pièce 15 m²
Studio 1 pièce 15 m²
1 Pièce 15 m²- Dreux 28100
121 564 € 6754 €/m²
22/10/2022 à 10:03
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Description
Studio 28100
studio au dernier étage d'un bien en centre-ville de Dreux, proche commerces composé d'une pièce
principale avec kitchenette, une salle d'eau et WC: une cave
Vendu loué et meublé Bien soumis au statut juridique de la Copropriété
Nb de locs: 10.
Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur):
600 € Honoraires charge vendeur.
Après avoir visité les deux biens. Il a estimé que pour les découpes et les accès de chacun, il
perdra 11m² de surface dans le premier bien pour faire des studios semblables à ceux du
deuxième.
1) Combien de studios peut-il espérer vendre en redécoupant cette maison ?
2) Quel est le prix de vente qu'il peut espérer ainsi obtenir de ces nouveaux biens ?
Son beau père lui déconseille de réaliser une telle opération car :
•
elle coûterait dans un premier temps, 1 200€ par m² à transformer.
● Que le notaire n'est pas compris dans la vente du premier et prendra 20% du prix de
vente en plus.
Et que l'état demandera 40% de ses bénéfices au titre de la plus value (impôt demandé par
l'état aux investisseurs sur les bénéfices qu'ils réalisent lors de la revente de biens ne considérant que le bénéfice)
"en plus du fait que cette opération ne se solderait qu'en 2 ans, t'es loin d'un smic mensuel :
autant d'embêtements à moins de 1 000€ par mois ça ne vaut pas le coup".
3) Combien coûtera le notaire à l'achat du premier bien ?
4) Quel sera le montant des travaux de transformation ?
5) Quel est le montant des bénéfices bruts (c'est à dire avant que les impôts soient payés) que l'état
considère pour la plus value de Jean Eude ?
6) Quel sera le montant pris par les impôts au titre de la plus value ?
7) Quel est le montant des bénéfices nets (c'est-à-dire après que les impôts soient payés) de Jean
Eude pour cette opération ?
8) Que pensez-vous de l'affirmation finale du beau père concernant la rentabilité
mensuelle de l'opération ? Svp c’est pour lundi et c de la proportionnalité fait faire des tableaux …